Hagamos los números Antes de vender su propiedad

 

Por Evelyn Alcala, MBA, Realtor  alcala.evelyn@gmail.com

Durante mis años de experiencia, en venta y compra de propiedades, me he dado cuenta que muchos dueños de casa, desconocen todos los costos implicados en la venta de una casa.

Hagamos un ejercicio sencillo, para entender mejor el esquema de costos asociados a la venta de una propiedad en Florida, y de esta manera poder planificar financieramente su inversión.

Al fijar el precio de venta, el Realtor analiza el comportamiento del mercado, haciendo un CMA que es el Análisis de Comparables en el Mercado, tomando en cuenta las características de la vivienda y las de las otras con características similares y en la misma zona. A este precio inicial, le vamos a descontar los costos de la venta. A partir de este momento usted estará listo para negociar el precio final que desea llevar al cierre de la transacción, en caso que se presente una negociación con contraofertas.

Si usted me entrega su casa para vender, lo primero que debemos hacer es quitar el monto total que debe al Banco al momento del cierre de la venta. Este número lo podemos solicitar al agente de hipoteca que le dio el préstamo.

Una vez recibido el contrato de compra, se contrata a la Compañía de Títulos, que es el otro actor de la transacción y quien carga sus honorarios al Vendedor y al Comprador. Tales costos son: el Sello documental de la Florida sobre la escritura, que es el impuesto que cobra el estado de Florida por vender una casa, o transferir la propiedad.

Este impuesto de estampilla documental impuesto por la Florida, sobre las transferencias de bienes raíces tiene un costo de $ .70 céntimos, por cada $ 100. En Florida, este costo de cierre se convierte en responsabilidad del vendedor por defecto. Así, por ejemplo, si usted vende su casa por $ 350.000, el vendedor le debe al Estado de la Florida $2,450.00

Junto a estos descuentos, se agregarán los honorarios de las compañías de títulos que tienen un costo fijo para cada documento: investigación de título, búsqueda de gravámenes, honorarios de liquidación, envíos por correo, honorarios de llenado, etc. El costo total oscila entre $ 750 a $ 1250

En cuanto al Seguro de Título para el propietario, es costumbre que el vendedor cubra el costo de este seguro. Sin embargo, puede suceder que el comprador decida asignar su Compañía de Titulo y el cubra el costo de su Seguro de Titulo. Es necesario este seguro, ya que protege la propiedad del comprador sobre el bien inmueble, hasta el día que lo venda. El precio del Seguro de Titulo oscila entre $ 650 y $ 750.

Otro ítem que debemos considerar a la hora de vender, es calcular el Impuesto de Propiedad que debemos que entregar al comprador para completar la porción del año que el comprador tiene que pagar al final de él. Si la propiedad tiene un impuesto por pagar de $ 3,800 este año, debemos dividir ese monto entre 365 días y multiplicarlos por el número de días, desde el 1 de enero hasta el día de la venta.  Por lo tanto, si su casa se vende en abril, usted, el vendedor habrá vivido en la casa 4 meses, ¡pero la factura de los impuestos no llega sino hasta el año siguiente! Para hacer esta situación más equitativa, los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria son prorrateados, y el vendedor le acredita al comprador el monto equivalente a 4 meses al momento del cierre, en este caso, $ 1,238.90.

Por último, está  el pago de los Honorarios Profesionales para el Agente del Comprador y para su Agente Vendedor, y es la Comisión de Bienes Raíces establecida en la Florida. Usted debe tener en cuenta que la comisión es negociable. Las compañías de bienes raíces, que ofrecen un servicio completo cobrará en cualquier lugar del 4% al 7% de comisión sobre el precio negociado de la venta, pero el resultado final es algo entre 5% a 6%. Una compañía de bienes raíces que no ofrece un servicio completo cobrará menos, pero tenga en cuenta que usted también obtendrá lo que paga.

Ahora que conoce los costos de vender su propiedad, puede planificar mejor su tabla de Excel y sus finanzas estarán mejor planificadas. Si tiene alguna dude puede consultarme a alcala.evelyn@gmail.com

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